На вопросы читателей отвечает Председатель "Коллегии адвокатов Павла Астахова", адвокат Астахов Павел Алексеевич.
Краткая биография собеседника:
Родился 8 сентября 1966 года в г. Москве. Служил в пограничных войсках.
Учился на факультете правоведения ВШ КГБ, окончил магистратуру школы права Питсбургского Университета (США). Ученая степень: кандидат юридических наук.
Награжден знаком «Почетный адвокат России». Член Московской городской коллегии адвокатов, адвокат Московской Адвокатской Палаты, глава «Коллегии адвокатов Павла Астахова».
Владеет шведским, испанским, французским, английским языками.
Женат, два сына.
Осуществлял защиту и представлял интересы:
- Главы «Властелины» В.И.Соловьевой;
- Мэра г.Москвы Ю.М.Лужкова;
- Холдинга «Медиа Мост» и его главы В.А.Гусинского;
- Телекомпании НТВ, ТНТ, ОРТ;
- Журналистов И.Малашенко, Е.Киселева, С.Доренко, С,Бунтмана, М.Леонтьева;
- Потомков Российского Императорского Дома Романовых;
- Полковника Ю.Буданова;
- Правительства РФ в деле о борьбе с аудио-, видеопиратством;
- Наследников И.С.Шмелева (в деле о возврате архива писателя из Франции);
- Оперной певицы Елены Образцовой;
- Художника-карикатуриста Андрея Бильжо;
- Российского общества «Красного Креста».
Хобби:
Охота, спорт, коллекционирование линз.
Автор: Ягодин Д.Ю., главный редактор
Уважаемые господа, сегодня 19 января 2006 года, 12:30 по Москве. Гостем издания "Moscow Business Times" на этот раз стал Председатель "Коллегии адвокатов Павла Астахова", известный московский адвокат Астахов Павел Алексеевич, тема конференции - "Юридическая поддержка корпоративного сектора при осуществлении сделок и операций на столичном рынке недвижимости". Прием вопросов завершается 22 января в 18:00 по Москве
- Семьи Нобелевского лауреата Льва Ландау;
- Американского гражданина Эдмонда Поупа, обвиненного в шпионаже;
- Наследников П.П.Кончаловского;
Стенограмма
Как бы Вы могли, с точки зрения профессионального юриста-адвоката, прокомментировать текущую сложившуюся непростую ситуацию на рынке долевых инвестиций в строительство, связанную с принятием ФЗ «О долевом участии в строительстве…»? Риски увеличились для инвесторов, проценты поползли и т.п. Как необходимо улучшить принятый закон, чтобы он не ударил в первую очередь по дольщикам, среди которых есть представители малого и среднего бизнеса, активно вкладывающие на дикорастущем рынке деньги в нулевой цикл строительства офисных помещений?
Автор: Астахов П.А.
Принятие Закона об участии в долевом строительстве стало важным этапом приведения в правовое поле отношений по привлечению денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства объектов недвижимости. Закон устанавливает гарантии защиты прав участников долевого строительства.
Между тем, на сегодняшний день ещё не приняты все необходимые нормативно-правовые акты, развивающие положения Закона. При всей позитивности этого долгожданного документа, как у профессиональных участников строительного рынка, так и у потенциальных дольщиков накопилось немало вопросов, требующих оценки законодателя. Среди основных проблем можно назвать: определение порядка перехода права собственности на земельный участок под объектом недвижимости к участникам долевого строительства; освобождение договоров от НДС; соотношение норм Закона об участии в долевом строительстве с нормами ГК РФ (в частности о применении статьи 488 ГК РФ, если объект участнику долевого строительства передан, а деньги еще не уплачены).
По всей вероятности, законодателю ещё предстоит дать оценку и довольно распространенной ситуации, когда, учитывая индивидуальные пожелания участников долевого строительства к внутренней отделке помещений, застройщик планирует сдавать объект недвижимости поэтапно, в разное время. Притом, что согласно требованиям Закона передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания в целом, а срок передачи застройщиком объектов долевого строительства должен быть единым для всех участников долевого строительства. Рассматривать эту ситуацию необходимо с учётом необходимости защиты участников долевого строительства от долгостроя.
В настоящее время в работе находится проект Федерального закона о внесении изменений в Закон об участии в долевом строительстве и о внесении изменений в законодательные акты с ним связанные, который должен дать ответы на многочисленные вопросы, накопившиеся за относительно недолгий период действия Закона об участии в долевом строительстве.
Какие, по вашему мнению, основные пункты должны составлять программу-минимум договора аренды/субаренды? Как можно проверить арендодателя на «серость», с точки зрения наличия-отсутствия каких-либо заведомых обременений на сдаваемое в аренду помещение? Можно ли закладывать в арендный контракт обязательное требование осуществления арендатором дополнительного страхования ответственности за собственный счёт?
Автор: Астахов П.А.
Договоры данного вида считаются незаключёнными, если в договоре не указаны конкретные характеристики объекта аренды и размер арендной платы. Условие о предмете договора и условие об арендной плате – вот два обязательных существенных условия договоров аренды зданий и сооружений. Но и другие условия могут рассматриваться в качестве существенных, если одна из сторон заявляет их для согласования.
Наиболее уязвимые вопросы арендных отношений с точки зрения возможных споров между сторонами, это вопрос об изменении арендной платы, вопрос о продлении срока договора и о его расторжении, а также вопрос о расходах на содержание и порядке содержания имущества, передаваемого в аренду. Эти вопросы и должны быть урегулированы в договоре с наибольшей степенью подробности и тщательности, в тех пределах, которые предоставляются законом. Уровень договорной работы определяется степенью привязки к конкретным обстоятельствам сделки.
Не ставя задачи дать некие общие рекомендации, можно отметить, что целесообразно определять в договоре срок аренды. Предельных сроков, как минимальных, так и максимальных, для аренды зданий и сооружений не предусматривается. В том же случае, когда договор заключается на неопределённый срок, стороны вправе в любое время отказаться от договора после предварительного предупреждения. И хотя установленный для предупреждения трёхмесячный срок может быть в договоре увеличен, это кардинальным образом не изменит нестабильности положения.
Например, когда речь идёт о договоре субаренды, то надо помнить, что срок субаренды не может превышать срока договора аренды. При прекращении договора аренды прекратится и договор субаренды, независимо от характера взаимоотношений арендатора и субарендатора. Однако в договоре аренды можно предусмотреть, что в случае досрочного прекращения договора, производные от него субарендные отношения не прекращаются. Такое условие повысит привлекательность субаренды.
Другой пример. Для того чтобы сделать зависимость от взаимоотношений арендодателя с предыдущим арендатором менее болезненной, когда она имеет место, в договоре следует предусматривать конкретный срок передачи имущества и условие о штрафной неустойке в случае просрочки. И так далее.
ГК РФ допускает ситуацию, когда передаваемое в аренду имущество обременено правами на него третьих лиц. Однако, это скорее головная боль для арендодателя, чем для арендатора. В том случае, если арендодатель не представит арендатору исчерпывающую информацию об обременениях, которая позволяет последнему оценить негативные последствия их существования, арендатор получает право требовать соответствующего уменьшения арендной платы и возмещения убытков. Целесообразно в тексте договора указать на известные на момент заключения договора обременения или на их отсутствие, и предусмотреть конкретные санкции за недостоверность информации.
Следует сказать также, что договоры аренды зданий и сооружений и договоры аренды нежилых помещений это договоры разного вида. Первые имеют специальное правовое регулирование в виде отдельного параграфа в главе ГК РФ, посвящённой аренде, а договоры аренды нежилых помещений регулируются только общими положениями об аренде. Как сложилась такая ситуация общеизвестно, а практических последствий она имеет множество.
Сейчас у крупнейших столичных арендодателей весьма актуальна тема дополнительного наложения ответственности на арендатора. По сути, большинство офисов класса А расположены в уединённых бизнес-центрах. Каждый арендатор несёт индивидуальную ответственность только за арендуемое им помещение и всё то, что в нём «кроется». Возможно ли застраховать дополнительные риски за счёт арендаторов, пропорционально отношению отведённой им площади к общей площади строения?
Автор: Астахов П.А.
Правило ГК РФ, согласно которому может быть застрахован предпринимательский риск только самого страхователя и только в его пользу, носит императивный характер.
Как юридически грамотно подойти к минимизации налогооблагаемой базы при осуществлении сделки продажи особняка под офис или штаб-квартиру партнёрам? Существуют ли какие-либо тонкости в такого типа сделках?
Автор: Астахов П.А.
Минимизация налогооблагаемой базы при продаже недвижимого имущества возможна, но риски такой минимизации достаточны высоки. Так, в частности, возможна уступка доли в уставном капитале юридического лица, которому принадлежит недвижимость. Однако органы ФНС могут квалифицировать такую сделку согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ как притворную, прикрывающую собой сделку по продаже недвижимого имущества.
Кроме того, при совершении подобного рода сделок следует учитывать и иные обстоятельства. В соответствии с пунктом 1.1. статьи 6 Федерального закона от 7 августа 2001 года № 115-ФЗ «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма» если сумма такой сделки превышает 3000000 рублей, сделка подлежит обязательному контролю со стороны Федеральной службы по финансовому мониторингу.
Какие из услуг «в тему» наиболее востребованы сейчас среди столичного бизнес-сообщества?
Автор: Астахов П.А.
К числу наиболее востребованных, безусловно, относятся услуги, связанные с юридическим сопровождением сделок с недвижимым имуществом – купли-продажи, аренды, внесения в уставный капитал.
Следует отметить положительные изменения, которые произошли в последнее время. Если раньше к адвокату обращались за помощью лишь после возникновения конфликтной ситуации, когда спор уже передан на рассмотрение в суд, то на сегодняшний день участники оборота осознают, что наиболее разумно и экономически выгодно привлечь адвоката на первоначальной стадии, чтобы до согласования основных условий договора исключить или минимизировать возможные риски.
Несмотря на сокращение срока исковой давности по искам о применении последствий недействительности ничтожной сделки, по-прежнему актуальны и востребованы услуги адвокатов, связанные с защитой от исков государственных органов, требующих возврата ранее приватизированного имущества.
Как на сегодняшний момент обстоят дела с вопросом об уплате земельного налога для предприятий, средних и крупнейших арендаторов? Многие специалисты утверждают, что в этом деле очень много пробелов и «непонятиц»? Какие у Вас есть рекомендации на этот счёт?
Автор: Астахов П.А.
С 1 января 2005 года действует глава 31 НК РФ. Земельный налог относится к местным налогам – введение в действие и прекращение действия осуществляется нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге налог устанавливается законами указанных субъектов Российской Федерации.
На территории Москвы в настоящее время действует Закон Москвы от 24 ноября 2004 года № 74 «О земельном налоге». Плательщиками налога признаются собственники земельных участков, а также лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторы не являются плательщиками земельного налога.
Трудности при исчислении налога связаны с тем, что согласно статье 390 НК РФ налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков. До настоящего времени кадастровая оценка земель полностью не завершена, что приводит в ряде случаев к невозможности исчисления налога. В таких случаях было предложено исчислять налог исходя из нормативной цены земли. Однако Министерство финансов в Письме от 15 августа 2005 года № 03-06-02-02/64 «О возможности применения нормативной цены земли в качестве налоговой базы по земельному налогу» указало – установление в качестве налоговой базы нормативной цены земли главой 31 НК РФ «Земельный налог» не предусмотрено.
Как сегодня в Москве осуществляется первичная передача прав аренды «Москомимущества»? Законно ли вообще представлять такой продукт на рынке, тем более по схеме 2-х, 3-х, 4-х суб…арендаторов?
Автор: Астахов П.А.
Согласно пунктам 2.2.6., 2.2.7., 2.2.10. «Положения о Департаменте имущества города Москвы» (Приложение к Постановлению Правительства Москвы от 16 июля 2002 года № 559-ПП) Департамент имущества города Москвы выступает арендодателем имущества города Москвы, дает согласие на передачу городского имущества в аренду, осуществляет государственный контроль за использованием по назначению и сохранностью переданного в аренду имущества.
Передача нежилого помещения в аренду юридическим или физическим лицам осуществляется, как правило, на основании результатов конкурса и аукциона. Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 года № 689 (Приложение № 3) утверждено «Положение о проведении конкурсов на право аренды нежилых помещений в городе Москве», где подробно определены правила проведения конкурсов, права и обязанности организатора и участников конкурсов, а также содержится исчерпывающий перечень случаев, когда допускается передача нежилого помещения в аренду без конкурса либо аукциона.
В «Положении о проведении аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы» (Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 23 августа 2005 года № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона») определены порядок проведения аукционов, а также порядок последующего заключения договоров аренды. Стартовая ставка годовой арендной платы за объекты нежилого фонда, выставляемые на аукцион, определяется в соответствии с Методикой, утвержденной Постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 года № 861-ПП.
Правила передачи городского имущества в аренду содержатся также в Постановлении Правительства Москвы от 16 сентября 1993 года № 868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в Москве» – порядок определения минимальной ставки годовой арендной платы, срок её перерасчета и сроки введения новых ставок, требования по оплате арендаторами коммунальных услуг, условия передачи нежилых помещений иностранным фирмам и гражданам и другие, а также в утвержденном постановлением Правительства Москвы № 689 «Положении о порядке учёта и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве» – в том числе правила пролонгации договоров аренды и оформления фактической передачи нежилого помещения в аренду.
Форма типового договора аренды нежилого фонда – помещения, здания, сооружения, утверждена Постановлением Правительства Москвы от 15 апреля 2003 года № 251-ПП.
Постановлением Правительства Москвы от 13 августа 1996 года № 689 (Приложение № 9) утверждено «Положение о порядке взимания пени за несвоевременную оплату аренды», в котором определены порядок, срок и размер начисляемых пени, срок исковой давности по взысканию суммы пени и другие вопросы.
Что касается вопроса о правомерности заключения договоров субаренды городского имущества, то в пункте 1.4. «Положения о порядке учёта и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещении) в городе Москве» (Приложение № 1 к Постановлению Правительства Москвы от 13 августа 1996 года № 689) определено, что объекты нежилого фонда могут быть переданы в субаренду. Согласно пункту 1 «Положения о порядке рассмотрения заявлений (обращений) от юридических лиц о передаче ими права аренды другому юридическому лицу» (Приложение к распоряжению МКИ от 10 октября 1995 года № 2485-р) юридические лица, арендующие городскую муниципальную собственность, в заявительном порядке имеют право на переуступку своих прав аренды, подтверждённых свидетельством и договором аренды с Москомимуществом или его территориальными агентствами, оформленными в установленном порядке, на площади и срок, указанные в данных документах.
В соответствии с пунктом 5.10. «Положения о порядке учёта и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещении) в городе Москве» арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду с согласия Департамента имущества города Москвы. При этом при сдаче помещений в субаренду цели использования помещения должны соответствовать первичному договору. При сдаче помещений в субаренду организациям с иностранными инвестициями или иностранным юридическим и физическим лицам оформление документов производится при наличии заключения компетентных органов. Оформление договоров субаренды производится в Департаменте имущества города Москвы или его территориальном агентстве.
Кроме того, в пункте 5.3.1. Типового договора аренды предусматривается право арендатора с согласия арендодателя сдать объект аренды или его часть в субаренду. При этом ответственным за исполнение договора перед арендодателем остается арендатор.
Проводятся аукционы – торги на выкуп прав аренды офисных помещений и нежилых зданий на льготных условиях по выходу распоряжения Правительства Москвы. Как правило, большинство участников – липовые, и все друг-друга знают... Есть малая доля реальных аукционов, но все это – капля в море. Условие аренды – обязательное наличие социально-значимых производств порядка малого или среднего бизнеса. Как правило, оно в 90% случаях из 100 не выполняется. Возможно ли, с привлечением опытных юридических консультантов и средних по бюджетности средств, обжаловать итоги торгов и назначить независимый аудит или наблюдательную комиссию?
Автор: Астахов П.А.
Порядок проведения аукционов по определению ставки арендной платы на объекты нежилого фонда, находящиеся в собственности города Москвы, а также порядок последующего заключения соответствующих договоров аренды установлены.
Согласно статье 449 ГК РФ торги, проведённые с нарушением установленных законом правил, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечёт недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Как заставить арендатора возместить убытки, главное – как их строго определить арендодателю, например, убытки, понесённые в результате нецелевого использования арендатором арендуемого под офис помещения?
Автор: Астахов П.А.
Речь идёт о какой-то конкретной ситуации, обстоятельства которой не раскрываются автором вопроса.
У меня к вам такой вопрос – каков порядок возвращения в собственность законного владельца здания, занятого добросовестным арендодателем, который заключил договор с фиктивным собственником, благодаря связям последнего с регистраторами и прочими аппаратчиками?
Автор: Астахов П.А.
С 1 января 2005 года действуют изменения, внесённые в пункт 2 статьи 223 ГК РФ. «Мошенническая схема», с которой Вы столкнулись, опирается как раз на указанную норму. Вероятно, «добросовестный арендодатель», приобретший здание у «фиктивного собственника», который зарегистрировал право на основании подложных документов при участии непорядочных регистраторов, знал, что продавец не имел права на отчуждение, и потому такой приобретатель не может претендовать на добросовестность. Однако, ссылаясь на данные ЕГРП, он будет настаивать и на собственной «доброй совести», и на законности своего права, возникшего в соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ. Вообще категория «доброй совести», применительно к защите собственности и владения, используется для характеристики незаконного владельца. Благодаря неудачной новелле придётся обсуждать добросовестность приобретателя, ставшего «законным владельцем».
Настоящий собственник, лишённый владения помимо своей воли, не имеет в данной ситуации простой и ясной гражданско-правовой защиты.
Исходя из вашей практики, какой процент от общего числа корпоративных споров, связанных с недвижимостью, приходится на виндикационные требования? Как я знаю, эти тяжбы могут длиться бесконечно в силу следующих обстоятельств: невнятное право, отсутствие публичной правоприменительной практики, «дурацкая» политика руководства Роскомимущества?
Автор: Астахов П.А.
Давать количественную оценку виндикационным искам я бы не стал, могу сказать, что данные иски занимают самостоятельное место в числе иных требований по спорам с недвижимым имуществом. Что касается сроков, то обычно, сроки рассмотрения указанных споров не превышают одного месяца со дня вынесения судом определения о назначении дела к судебному разбирательству, что в полной мере соответствует АПК РФ.
Круг правовых проблем, связанных с применением данного способа защиты, настолько обширный, что в рамках установленного формата Интернет-конференции можно лишь кратко обозначить некоторые из них. Прежде всего, это проблема исковой конкуренции между виндикационным требованием и требованием о применении последствий недействительности сделки. Как известно, распорядиться вещью может либо собственник, либо лицо, управомоченное собственником. Если вещь была продана вопреки воле собственника, то есть неуправомоченным лицом, покупатель не становится собственником вещи, а является незаконным владельцем. По общему правилу собственник вещи вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Данное правило должно применяться с известными ограничениями. Так, если покупатель не знал, что в действительности приобретает вещь у лица неуправомоченного собственником, закон рассматривает приобретателя в качестве добросовестного и ограничивает собственника в возможности потребовать возврата вещи, тем самым, защищая интересы добросовестного лица.
Однако судебная практика складывалась таким образом, что собственники, осознав бесперспективность удовлетворения виндикационных исков, могли добиться возврата вещи, заявив требование о применении последствий недействительности сделки купли-продажи.
В конце концов, данная проблема была решена Конституционным Судом РФ, который в Постановлении от 21 апреля 2003 года № 6-П указал, что положения закона о последствиях недействительности сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут распространяться на добросовестного приобретателя. Таким образом, КС РФ защитил добросовестных приобретателей от сложившейся в судебной практике отрицательной тенденции предъявления собственниками исков о применении последствий недействительности в целях обхода ограничений, установленных для виндикации.
Говоря о правовых проблемах, с которыми приходилось сталкиваться на практике, нельзя не коснуться и вопроса защиты добросовестного владения.
С одной стороны закон ограничивает собственника в возможности виндицировать вещь, тогда как с другой устанавливает правило, согласно которому до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности добросовестный владелец имеет право на защиту своего владения против всех, кроме собственника. То есть, утратив надежду возвратить вещь в судебном порядке, собственник мог вернуть ее, отобрав у добросовестного владельца.
Изменения, внесённые в ГК РФ и вступившие в силу с 1 января 2005 года, направленные на укрепление и дальнейшее развитие оборота недвижимости помогли решить данную проблему. Суть изменений в том, что законодатель упразднил пятнадцатилетний срок исковой давности, необходимый добросовестному владельцу для приобретения права собственности. Теперь право собственности добросовестного приобретателя недвижимого имущества признается непосредственно с момента государственной регистрации права, при условии отсутствия оснований для удовлетворения виндикационного иска. Таким образом, статус собственника позволит добросовестному приобретателю защищаться от всех лиц, включая бывшего собственника недвижимости.
Несколько слов хотелось бы сказать и о проблемах защиты собственников недвижимости. Как отмечено ранее, собственник лишен возможности виндицировать вещь у добросовестного приобретателя, когда имущество выбыло из его владения не вопреки воле собственника, а с согласия последнего. В этой связи возникает вопрос, можно ли утверждать, что имущество выбыло из владения по воле собственника в тех случаях, когда вещь, ранее переданная в аренду, была в дальнейшем продана арендатором третьему лицу?
Как свидетельствует практика, суды положительно отвечают на данный вопрос, отказывая собственникам в удовлетворении виндикационных исков. Сложившуюся судебную практику нельзя признать удовлетворительной, поскольку в этих случаях имеет место продажа арендатором чужой вещи, которая означает утрату вещи собственником помимо его воли.
При участии в споре, задача адвоката состоит в том, чтобы найти теоретически обоснованные аргументы для защиты правовой позиции собственника и убедить суд в наличии оснований для удовлетворения иска об истребовании недвижимости.
Относительно высказанного автором вопроса мнения о недоступности судебной практики по спорам, связанным с недвижимым имуществом, следует отметить, что ознакомиться с судебными актами могут все желающие, воспользовавшись информационными правовыми базами. Базы постоянно пополняются, и, пожалуй, в этом вопросе проблемы нет.
По закону, как я знаю, юридическое лицо, за которым признан состав и факт осуществления преступления – незаконного занимания площади для исполнения преследуемых им коммерческих нужд, обязан возместить все ущербы собственнику. А как дело обстоит с упущенной выгодой? Может ли собственник обязать нарушителя выплатить арендную плату со штрафным коэффициентом? Как в это дело можно занести рыночные факторы – риски, тенденции, изменение рыночной цены помещения и т.п.?
Автор: Астахов П.А.
Если решением суда подтверждено, что указанное Вами лицо занимало помещения, не имея установленных законом или сделкой оснований, то за всё время незаконного владения оно обязано возместить убытки собственнику в полном объёме. В том числе обязано возместить и упущенную выгоду – доходы, которые собственник получил бы, если бы его право не было нарушено.
Требования, заявляемые собственником, лишённым возможности сдавать помещения в аренду, не ограничиваются размером фактически полученного дохода незаконного владельца от использования помещений. Закон лишь устанавливает, что собственник вправе требовать возмещения в размере не меньшем, чем такие доходы. При рассмотрении расчёта размера упущенной выгоды суд оценивает заявляемые требования исходя из данных о размере арендной платы за аналогичные помещения, исходя из подтверждённого рыночного спроса на аренду данных помещений.
С другой стороны, если арендная плата, взимаемая незаконным владельцем, заведомо превышает плату, обычно взимаемую за аналогичные помещения, он обязан возместить именно фактически полученный им доход. Ссылка лица, использовавшего помещения без правовых оснований, на то, что арендная плата включает в себя его собственные затраты, например на ремонт помещений, будет принята во внимание только в части необходимых затрат. Затраты на улучшения недобросовестному незаконному владельцу возмещены не будут.
Как бы Вы посоветовали действовать собственнику нежилого владения, собирающемуся передать его в доверительное управление управляющей компании? Как верно составить договор в этом случае?
Автор: Астахов П.А.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1015 ГК РФ в качестве доверительного управляющего может выступать лишь профессиональный участник имущественного оборота – коммерческая организация, за исключением унитарных предприятий, или индивидуальный предприниматель. При этом результаты управления объектом не могут не зависеть от непосредственного выбора личности управляющего. Именно по этой причине целесообразно участвовать в отборе кандидата. Между тем, многие управляющие компании отказываются приглашать на переговоры кандидата в управляющие, отказываются предоставлять информацию о его предыдущей деятельности, ссылаясь на то, что услуги оказывает компании, а не отдельный человек.
Договор доверительного управления имуществом должен быть заключён в письменной форме. При этом передача в доверительное управление недвижимого имущества должна быть оформлена по правилам договора купли-продажи недвижимости, в частности, передача недвижимости осуществляется согласно подписанному сторонами передаточному акту. Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации соответствующим учреждением юстиции по регистрации прав.
Как правило, крупные управляющие компании предлагают клиенту, учредителю управления, заключить с компанией стандартный договор объёмом в несколько десятков страниц. По сути, такой договор не предполагает конкретный переговорный процесс ни при заключении договора, ни в дальнейшем, при решении текущих проблем. Экономия сил и времени иногда оборачивается «неожиданными» потерями. Возможен выбор и другой модели взаимоотношений управляющей компании и учредителя управления – небольшой договор, содержащий базовые условия, предполагающий достижение дополнительных договорённостей в конкретных ситуациях. Такой путь потребует постоянного внимания к вопросам регулирования разделения рисков.
В статье 1016 ГК РФ определены существенные условия договора доверительного управления имуществом – состав обособленного имущества, наименование лица, в интересах которого осуществляется управление, размер и форма вознаграждения, срок договора. В договоре должен быть указан порядок совершения распорядительных сделок с недвижимым имуществом. Особое внимание при заключении договора следует уделить вопросу отчётности доверительного управляющего. При полной диспозитивности регулирования надо помнить об обычных требованиях по ведению финансовой отчётности. Согласно пункту 1 Письма Минфина № 7 доверительный управляющий обязан составлять и предоставлять учредителю управления информацию, необходимую для формирования отчетной, налоговой и иной документации в порядке и сроки, оговоренные договором доверительного управления.
Имеют ли право местные органы исполнительной власти отобрать у добропорядочного арендатора особняк, занимаемый им на условиях договора долгосрочной аренды – из которого такой порядок и последствия действий не извлекаются, объяснив свои действия тем, что здание совсем недавно стало признано «объектом культурного наследия», «памятником архитектуры» и т.п… Как необходимо действовать в этом случае арендатору, куда и как обращаться? Как призвать к ответственности местное правительство?
Автор: Астахов П.А.
Согласно Постановлению Правительства Москвы от 13 августа 1996 года № 689 при выводе арендаторов из высвобождаемых зданий – памятников истории, культуры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий возможна передача выведенным арендаторам нежилого помещения в аренду без конкурса на основании распоряжения Мэра Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Департамента имущества города Москвы.
Одна компания, собственник фирмы, за которой числится достаточно большое помещений в центре Москвы, продаёт её целиком партнёрам. Имеет ли право ФНС предъявить к нам в этом случае претензии, так как фирма не вела хозяйственной деятельности, кроме двух-трёх проводок с материнской компанией, а была создана только для занижения налогооблагаемой базы при продаже объекта нежилой недвижимости?
Автор: Астахов П.А.
Главный вопрос заключается в том, как в данном случае могут квалифицировать сделку по уступке доли в уставном капитале юридического лица органы ФНС. С высокой долей вероятности можно предположить, что ФНС «предъявит претензии» по поводу притворного характера сделки – сделка по уступке доли в уставном капитале прикрывает сделку по продаже недвижимости. Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворные сделки ничтожны, то есть, недействительны независимо от признания их таковыми судом, но «притворность» ФНС должна будет доказывать в суде. Основным аргументом при доказывании и будет являться то обстоятельство, что юридическое лицо не вело хозяйственной деятельности, «кроме двух-трёх проводок с материнской компанией». Последствием признания по такому основанию сделки недействительной будет применение норм, относящихся к продаже недвижимости. ФНС в этом случае доначислит сумму налога, начислит пени и наложит штраф в соответствии с НК РФ.
Если банк в судебном порядке доказывает, что результаты оценки недвижимости, находящейся в собственности заёмщика средств банка, проведённой с привлечением независимой компании-оценщика, не соответствуют рыночной действительности на момент проведения соответствующих работ, может ли он, банк, заставить оценщиков возместить факт необеспеченного увеличения риска невозврата заёмных средств со стороны заёмщика?
Автор: Астахов П.А.
В уточнённой редакции вопрос можно сформулировать таким образом: «Вправе ли банк привлечь к имущественной ответственности оценщика, исказившего данные о действительной (рыночной) стоимости имущества, переданного в залог в обеспечение исполнения обязательств должника по кредитному договору»?
Как правило, оценка объекта, передаваемого должником в залог банку в качестве обеспечения исполнения кредитного договора, необходима банку для решения вопроса о возможности кредитования должника. При этом рыночная стоимость переданного в обеспечение обязательств имущества должника должна превышать сумму договора настолько, чтобы вырученных при реализации заложенного имущества средств было достаточно для исполнения должником принятых по кредитному договору обязательств. Таким образом, искажение (завышение) оценщиком рыночной стоимости предмета залога может послужить причиной возникновения убытков у банка вследствие недостаточности имущества должника для возвращения суммы полученного кредита.
Размер убытков банка составит, в частности, сумма неуплаченного кредита и, возможно, процентов в той части, которая не покрывается стоимостью заложенного имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, поэтому банк вправе предъявить к оценщику требования о возмещении причиненных недостоверной оценкой убытков. В качестве условий удовлетворения заявленных банком требований должны быть доказаны следующие факты: искажение оценщиком рыночной стоимости объекта оценки; размер убытков; наличие прямой причинной связи между недостоверной оценкой имущества и возникшими убытками.
Тем не менее, при внешней простоте, существуют трудности при осуществлении защиты банком своих интересов. К их числу, например, относится отсутствие единого подхода к пониманию причинной связи в теории гражданского права и правоприменительной практике.
Так, в аналогичных спорах судебные органы чаще всего трактуют убытки банков как следствие ненадлежащего исполнения договорных обязательств должниками (в нашем случае заемщиками по кредитным договору) и отказывают в удовлетворении требований банков о взыскании убытков за счет оценщиков, считая, что взыскиваемые суммы являются в прямом смысле долгом заемщика, ответственность за возврат которого не может быть переложена на оценщика. Поэтому представляется довольно сложным убедить суд в том, что, во-первых, именно результаты оценки предмета залога стали фактором, побудившим банк к предоставлению кредита и, во-вторых, что выяснению подлежит наличие причинной связи между недостоверной оценкой имущества и невозможностью удовлетворить требования банка за счет заложенного имущества должника.
Таким образом, в целях защиты имущественных интересов и создания соответствующей доказательственной базы с учётом перспективы возвращения суммы долга в судебном порядке (в том числе через иски о возмещении убытков за счёт оценщиков) банкам при предоставлении кредитов следует использовать предусмотренные действующим законодательством договорные модели, ставящие вступление кредитного договора в силу в зависимость от предоставления в залог имущества определённой стоимости, подтвержденной результатом независимой оценки. Кроме того, вероятность взыскания банком убытков с оценщика повышается в случае заключения с оценщиком договора об оценке предмета залога непосредственно с банком.
Уважаемые господа, прошу считать конференцию завершенной. Всем спасибо.
Прием вопросов завершен